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1.345
Population
40.4%
Résidents étrangers
Mis à jour 19 sept. 2026L'origine de nos donnees →

Vivre à Comares

Comares est perché sur un éperon rocheux qui domine l'Axarquía, un ancien poste de guet arabe devenu village sans jamais vraiment s'étendre. L'office de tourisme le surnomme « le balcon de l'Axarquía » et, par temps clair, la vue suffit à comprendre pourquoi on a choisi de s'installer si haut. Son cœur historique, façonné par la pente, est étroit : la topographie d'un site défensif, et non celle d'un lieu conçu pour les visiteurs.

À Comares, l'adresse vous en apprendra moins sur un bien que presque partout ailleurs. La commune abrite en effet dix-huit hameaux distincts, et de nombreux résidents vivent dans des maisons éparpillées en pleine nature, desservies par des chemins plutôt que par des rues. Le village lui-même est de taille modeste. Une propriété vendue sous l'appellation Comares peut donc se trouver très à l'écart, si bien que son emplacement exact et l'état de sa route d'accès priment sur l'adresse.

Ce qui distingue ce village, pour sa taille, c'est sa démographie : plus de deux habitants sur cinq sont des ressortissants étrangers. En contrepartie, il faut accepter l'isolement propre à une route de montagne : un bus circule uniquement les lundis et vendredis, le village dispose d'un cabinet médical mais pas d'un centre de santé, et aucune statistique publique ne permet d'évaluer la valeur d'un bien.

Le verdict

Honnêtement, les deux faces.

Les avantages sont réels. Les inconvénients aussi. Les deux comptent plus qu'aucune brochure ne l'admet.

Les arguments pour

  • La vue depuis le rocher

    Le village est perché sur un piton rocheux que l'office de tourisme surnomme « le balcon de l'Axarquía », et par temps clair, c'est cette vue qui attire les visiteurs.

  • Une communauté étrangère bien établie

    Plus de deux habitants sur cinq sont étrangers, et environ la moitié d'entre eux sont Britanniques. Un nouvel arrivant ne sera donc ni le premier, ni le dernier.

  • Des randonnées au départ du village

    Des sentiers et des pistes relient les hameaux et s'enfoncent dans les collines environnantes, sans qu'il soit nécessaire de prendre la voiture.

  • Un cœur de village maure authentique

    Ses origines sont défensives, et son noyau étroit épouse la forme du rocher plutôt qu'un plan tracé pour les visiteurs.

  • Rien d'une station touristique

    Il n'y a ni grande artère commerciale, ni front de mer, ni saisonnalité marquée. Février et août s'y ressemblent beaucoup.

Les arguments contre

  • Aucune référence pour estimer la valeur d'un bien

    Rien n'est publié sur les prix dans le village : un acheteur négocie donc sur la seule base de l'avis du vendeur. Faites réaliser une expertise indépendante avant de vous engager.

  • Un bus deux fois par semaine

    Une ligne dessert Málaga via Olías, avec un service dans chaque sens les lundis et vendredis uniquement. Il est impossible d'y vivre sans voiture.

  • Un village vieillissant qui perd des habitants

    La population a diminué en dix ans, la moyenne d'âge est de plus de cinquante ans, et près d'un tiers des habitants ont plus de soixante-cinq ans.

  • Quasiment aucun service

    On y trouve un cabinet médical mais pas de centre de santé, des écoles jusqu'au collège mais pas de lycée, et aucune bibliothèque. Pour tout le reste, il faut descendre dans la vallée.

  • Une adresse peu révélatrice

    Avec ses dix-huit hameaux et ses maisons dispersées, une annonce mentionnant Comares peut désigner un bien très isolé, au bout d'un chemin de terre.

Note de la rédaction

Là où vous seriez peut-être mieux ailleurs

Comares ne convient qu'à un cercle restreint d'acheteurs, et à personne d'autre. Il faut le dire clairement. Ceux qui ne peuvent pas conduire, qui ont des enfants en âge d'aller au lycée, qui nécessitent un suivi médical régulier ou qui envisagent une revente rapide devraient chercher ailleurs. En effet, un village sans prix de marché publiés se revend lentement. Frigiliana offre le cadre d'un village de montagne avec de vrais services et un marché transparent. Vélez-Málaga et Torre del Mar privilégient les services du quotidien et les transports. Nerja et Torrox proposent un cadre côtier avec un marché où la revente est réaliste.

Comares sur la carte

Données de vie

Accès

MÁLAGA AÉROPORT
Málaga-Costa del Sol · AGP
276+ liaisons directes
Vols directs
LondonManchesterDublinAmsterdamBrusselsCopenhagen

Communauté

40.4%
Résidents étrangers

recensement annuel de la population de l'INE, critère de nationalité, 1 janvier 2025

Équipements

0
Écoles int.
0
Hôpitaux

Questions fréquentes sur Comares

Des réponses honnêtes aux questions que les acheteurs posent vraiment.

Combien coûtent les maisons à Comares ?+
Personne ne peut le dire, et quiconque avancerait un chiffre précis ne ferait que spéculer. Rien n'est publié pour un village de cette taille, il n'y a donc pas de points de comparaison. Faites réaliser une expertise indépendante, attendez-vous à de grands écarts entre les prix demandés pour des maisons similaires, et négociez plutôt sur l'état du bien et son accès.
Comares est-il le plus haut village de l'Axarquía ?+
Non, et cette affirmation est assez répandue pour mériter une correction. Comares se situe à sept cent deux mètres d'altitude. Alfarnate (huit cent quatre-vingt-six mètres) et Alfarnatejo (huit cent cinquante-deux mètres) sont tous deux nettement plus hauts. L'altitude de Comares est suffisante pour offrir de superbes vues, mais le village ne détient aucun record. L'expression de l'office de tourisme, « le balcon de l'Axarquía », est la plus juste.
Peut-on vivre à Comares sans voiture ?+
Non. Une seule ligne de bus relie Málaga à Comares via Olías, avec un service dans chaque sens uniquement les lundis et vendredis. Il quitte Málaga à treize heures trente et part du village à huit heures du matin. Il n'y a pas d'autre transport en commun. Chaque rendez-vous, trajet pour l'école ou course en dehors du village exige une voiture. De nombreuses propriétés en nécessitent également une ne serait-ce que pour rejoindre le village. Considérez la voiture, et idéalement deux par foyer, comme une nécessité, pas une option.
Où se situent réellement les propriétés à vendre à Comares ?+
Majoritairement en dehors du village. La commune compte dix-huit noyaux de population distincts, dont Las Encinillas, Los Ventorros, Alquería, La Cuesta, Los Gallegos et El Olivar, et près de la moitié des habitants vivent dans des habitations dispersées. Le village lui-même ne compte que quelques centaines d'âmes. Une annonce pour Comares peut donc désigner un bien très à l'écart, au bout d'un chemin de terre. Avant toute visite, obtenez l'emplacement exact, parcourez vous-même le chemin d'accès et demandez ce qu'il advient de la piste en cas de fortes pluies.
Comment se rendre à Comares et comment sont les routes ?+
Deux routes de montagne provinciales et étroites se rejoignent au village. Il y a donc plus d'un accès, mais aucun n'est rapide. L'une grimpe sur dix-sept kilomètres depuis Olías, du côté de Málaga. L'autre parcourt six kilomètres et demi jusqu'à la route reliant Benamargosa et Riogordo. La ville de Málaga est à trente-trois kilomètres, mais il s'agit d'une route de montagne, pas d'une autoroute : prévoyez une conduite lente. Si les routes de montagne étroites vous inquiètent, empruntez les deux itinéraires avant de vous décider.
Qui vit vraiment à Comares ?+
On dénombre 1 345 habitants en 2025, avec une moyenne d'âge de cinquante-trois ans et près d'un tiers des résidents âgés de plus de soixante-cinq ans. La population a diminué au cours de la dernière décennie. Les ressortissants étrangers sont au nombre de 544, soit plus de deux habitants sur cinq, et environ la moitié d'entre eux sont Britanniques. C'est une proportion remarquable pour un village de cette taille, qui signifie qu'un nouvel arrivant anglophone y trouvera des voisins installés de longue date et connaissant bien les aspects pratiques de la vie locale.
Quels services et écoles trouve-t-on à Comares ?+
L'essentiel, sans plus. On y trouve un cabinet médical mais pas de centre de santé. Il y a une école maternelle, une école primaire et un collège, mais pas de lycée, de formation professionnelle ou de bibliothèque. Les adolescents doivent se déplacer pour leurs études, et pour tout soin médical un peu poussé, Comares est rattaché à l'hôpital de Vélez-Málaga. Les familles devront donc bien évaluer la logistique quotidienne.
Quels sont les coûts d'achat de propriété à Comares ?+
Pour un achat immobilier à Comares, prévoyez la taxe de transfert de propriété (ITP) de 7 %, plus environ 3-4 % de frais de notaire, d'enregistrement foncier et d'avocat. La commission d'agence est normalement payée par le vendeur. Sur la péninsule et aux Baléares, les logements neufs paient la TVA (IVA) de 10 % plus le droit de timbre AJD au lieu de l'ITP. Les droits de mutation sont fixés par Andalucía et non au niveau national, et des taux réduits peuvent s'appliquer pour une résidence principale ou de jeunes acheteurs.
Quels sont les coûts continus de possession d'une propriété à Comares ?+
Les coûts annuels de possession de propriété à Comares comprennent l'IBI (taxe foncière) de 0,4 à 1,1% de la valeur cadastrale, les frais de communauté (pour les appartements), la taxe de collecte des ordures (basura), les factures de services publics et l'assurance de propriété. Prévoyez environ 2 à 4% de la valeur de la propriété par an pour tous les coûts courants. L'IBI est fixé par la mairie de Comares dans une fourchette nationale, il est donc municipal et non régional.
Quelles taxes dois-je payer lors de la vente d'une propriété à Comares ?+
Lors de la vente d'une propriété à Comares, vous payez l'impôt sur les plus-values (plusvalía) sur le bénéfice à des taux de 19 à 26% selon le montant du gain. Les non-résidents ont 3% du prix de vente retenu à la finalisation. Vous pouvez également payer l'impôt municipal sur les plus-values. Des exemptions de résidence principale peuvent s'appliquer pour les résidents de plus de 65 ans. L'impôt sur la plus-value est national, il est donc identique en Andalucía et dans le reste de l'Espagne. La plusvalia municipal est fixée par la mairie de Comares et connaît deux méthodes de calcul depuis la réforme de 2021, demandez à votre avocat laquelle vous est plus favorable.
Puis-je encore obtenir un Golden Visa en achetant un bien en Espagne ?+
Non. L'Espagne a supprimé la voie d'investissement immobilier du Golden Visa en avril 2025, acheter à Comares n'ouvre donc plus de droit au séjour. Les acheteurs hors UE qui souhaitent vivre en Espagne demandent un titre distinct, le plus souvent le visa non lucratif (justificatif de revenus et assurance santé privée) ou le visa nomade numérique (travail à distance pour des clients non espagnols). Demandez à un avocat en droit des étrangers quelle voie correspond à votre situation avant d'acheter.

Taux des droits de mutation au mois d'août 2026. Les taux sont fixés par communauté autonome et évoluent. Faites confirmer les chiffres actuels par un avocat ou un conseiller fiscal espagnol avant de budgétiser.

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